Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation sur les résultats de l’IRT.N 30-juil.-20 13h00 GMT

Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation sur les résultats de l’IRT.N 30-juil.-20 13h00 GMT


Philadelpia 2 août 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la téléconférence ou présentation des résultats d’Independence Realty Trust Inc Jeudi 30 juillet 2020 à 13 h 00 GMT

* Farrell M. Ender

Independence Realty Trust, Inc. – Président

* James J. Sebra

Independence Realty Trust, Inc. – Directeur financier et trésorier

* Scott F. Schaeffer

Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général

* Lauren Torres; Edelman; Vice-président, Communications financières et marchés financiers

Mesdames et messieurs, merci de votre disponibilité et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats de Independence Realty Trust au T2 2020. À ce stade, tous les participants sont en mode écoute seule. Après la présentation des conférenciers, il y aura une séance de questions-réponses. (Instructions pour l’opérateur). Je voudrais maintenant céder la conférence à Mme Lauren Torres. Madame. Allez-y.

Lauren Torres; Edelman; Vice-président, Communications financières et marchés financiers, [2]

Merci et bonjour à tous. Merci de vous joindre à nous pour examiner les résultats financiers du deuxième trimestre 2020 d’Independence Realty Trust. Lors de l’appel avec moi aujourd’hui, nous avons Scott Schaeffer, notre président du conseil et chef de la direction; James Sebra, notre directeur financier; et Farrell Ender, président de l’IRT. L’appel d’aujourd’hui est diffusé sur le Web sur notre site Web à l’adresse www.irtliving.com. Une rediffusion de l’appel sera disponible par webdiffusion sur notre site Web des relations avec les investisseurs et par téléphone à compter de midi environ, heure de l’Est aujourd’hui.

Avant de céder la parole à Scott, j’aimerais rappeler à tout le monde que des déclarations prospectives peuvent être faites dans le cadre de cet appel. Ces déclarations prospectives reflètent les opinions actuelles de l’IRT concernant les événements futurs et la performance financière.

Les résultats réels pourraient différer considérablement et matériellement de ce que l’IRT a projeté. Ces déclarations sont faites de bonne foi conformément aux dispositions de la sphère de sécurité du Private Securities Litigation Reform Act de 1995.

Veuillez consulter les informations supplémentaires du communiqué de presse de l’IRT et les documents déposés auprès de la SEC pour connaître les facteurs susceptibles d’affecter l’exactitude de nos attentes ou de faire en sorte que nos résultats futurs diffèrent sensiblement de ces attentes.

Les participants peuvent discuter des mesures financières non conformes aux PCGR au cours de cet appel.

Nous avons [inaudible] Le rapprochement des mesures financières non-GAAP avec la mesure financière GAAP comparable la plus directe est joint aux rapports les plus récents de l’IRT sur le formulaire 8-K disponible sur le site Web de l’IRT sous Relations avec les investisseurs.

Les autres documents déposés par l’IRT auprès de la SEC sont également disponibles via ce lien. IRT ne s’engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives dans cet appel ou en ce qui concerne les questions décrites dans les présentes, sauf si la loi l’exige.

Sur ce, j’ai le plaisir de céder la parole à Scott Schaeffer.

Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [3]

Merci Lauren et merci à tous de vous joindre à nous ce matin.

Le deuxième trimestre a été notre premier trimestre complet touché par la pandémie du COVID-19 et a sans aucun doute posé des défis à toutes nos parties prenantes.

Bien que la voie à suivre reste incertaine, nous sommes encouragés par un cheminement progressif vers la reprise, soutenu par le dévouement et la persévérance de nos employés.

Au cours du dernier trimestre, nous nous sommes concentrés sur les priorités clés suivantes. D’abord et avant tout, nous avons orienté nos efforts vers la protection de la santé et du bien-être de nos employés et résidents et pour assurer la sécurité et la propreté de notre communauté.

Deuxièmement, nous avons offert de la flexibilité aux résidents faisant preuve de difficultés financières avec nos exigences mensuelles à court terme en créant des plans de paiement, en attendant les frais de retard et en arrêtant les expulsions.

Troisièmement, nous nous sommes concentrés sur la stimulation du trafic de location et le maintien du taux d’occupation afin de soutenir la santé globale de notre portefeuille et de nous positionner pour tirer parti de la reprise économique éventuelle.

Par exemple, le trafic de location a augmenté de 27% au deuxième trimestre 2020 par rapport à il y a un an.

Et quatrièmement, nous avons pris les mesures nécessaires pour maintenir des liquidités importantes, y compris et en continuant à gérer étroitement nos dépenses d’exploitation et en immobilisations immobilières ainsi que la gestion du calendrier des investissements en ce qui concerne notre programme de valeur ajoutée. En restant sur le thème de notre programme à valeur ajoutée, la demande d’unités rénovées a rebondi et est restée forte, nous incitant à relancer cette initiative dans les 5 communautés que nous avions interrompues au cours du premier trimestre.

Notre initiative à valeur ajoutée a été et continuera d’être au cœur de notre stratégie. Depuis sa création il y a 2,5 ans, nous avons terminé les rénovations de 3 252 unités générant un retour sur investissement total de 16%. Notre programme à valeur ajoutée nous offre également une flexibilité considérable pour ajuster le calendrier et les investissements afin de mieux naviguer dans les conditions du marché à court terme. Néanmoins, avec 3 884 unités restant à rénover au cours des prochaines années, nous voyons une piste intéressante pour la croissance future intégrée à notre portefeuille existant.

Alors que nous nous tournons vers la seconde moitié de 2020, nous restons prudemment optimistes et confiants dans notre capacité à gérer l’environnement actuel, mais nous sommes bien conscients que la situation reste fluide et que les plans au niveau des États et au niveau local pourraient être modifiés à tout moment. temps. À ce jour, l’occupation totale du portefeuille s’établit à 94,1%, une amélioration de 160 points de base depuis la fin de l’année dernière. Nous avons collecté environ 97,2% des loyers de juillet, ce qui correspond aux collectes de juin.

Je tiens également à souligner que l’IRT continue de maintenir un bilan solide. Nous disposons de liquidités abondantes sans échéances importantes de la dette jusqu’en 2023. Notre position de liquidité totale est d’environ 248 millions USD à la fin du trimestre, ce qui comprend des liquidités non soumises à restrictions, ainsi qu’une capacité supplémentaire grâce à notre ligne de crédit non garantie et le produit futur de la partie restante de notre contrat à terme. offre d’actions à partir de février de cette année.

Cela reflète nos efforts pour être financièrement flexibles afin non seulement de surmonter l’incertitude à court terme, mais aussi d’agir rapidement pour améliorer notre portefeuille lors de la création de valeur à long terme. En résumé, et ce sera la moitié de toute l’équipe de l’IRT, je tiens à réitérer que nous restons engagés envers nos résidents, nos communautés et nos actionnaires. Notre aspiration à long terme à être le premier propriétaire et opérateur multifamilial du marché intermédiaire sur les marchés non-passerelle reste clairement intacte. Nous avons établi une stratégie qui, au fil du temps, continuera à générer de solides performances commerciales tout au long de divers cycles.

De plus, nous devons maintenir le plus grand engagement envers nos parties prenantes les plus importantes. En particulier, nous avons l’obligation de protéger nos employés pour encourager la diversité et l’inclusion et créer une culture propice à la création de valeur à long terme. Nous nous engageons à offrir à nos résidents une communauté de haute qualité et sûre, quel que soit l’environnement à l’extérieur de leur porte, ils ont un endroit qu’ils sont fiers d’appeler chez eux. Sur ce, je cède la parole à Farrell pour une mise à jour opérationnelle, Farrell.

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Farrell M. Ender, Independence Realty Trust, Inc. – Président [4]

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Merci Scott et bonjour à tous. Je voudrais d’abord remercier toute notre équipe des opérations pour leurs efforts continus pour protéger et soutenir nos résidents, nos propriétés et nos communautés. Ils ont fait un travail incroyable en veillant à ce que nous nous conformions aux normes de sécurité les plus élevées et à offrir un environnement qui est le bienvenu pour nos résidents actuels et potentiels. En particulier, nos équipes sur site ont mené l’effort visant à améliorer le taux d’occupation moyen total du portefeuille au T2 à 92,9% contre 92,5% au T1. Et pour juillet, notre taux d’occupation moyen a encore augmenté de 90 points de base, passant du deuxième trimestre à 93,8%. Le taux d’occupation moyen de notre portefeuille de magasins comparables sans compter nos communautés à valeur ajoutée au deuxième trimestre était de 94,3% et à ce jour, de 94,8%.

Cette augmentation est due à un effort coordonné pour offrir des appartements avec des taux de renouvellement minimes, ce qui se traduit par une plus grande rétention des résidents dans le but de maintenir l’occupation. Sur une base de location-sur-location pour le portefeuille de magasins comparables au cours du deuxième trimestre, les nouveaux taux de location ont augmenté de 1,4% et les renouvellements ont augmenté de 2,4%, ce qui a donné une augmentation combinée des taux de location-location-location de 1,9%.

Pour juillet, les nouveaux baux ont augmenté de 1,1%, tandis que les baux renouvelés ont augmenté de 0,7% avec une augmentation des taux de location-bail combinés de 0,9% pour notre portefeuille de magasins comparables. Comme prévu et comme nous l’avons souligné lors de notre dernier appel de résultats, la croissance des loyers au T2 s’est modérée par rapport aux trimestres précédents.

Cela reflète notre volonté de soutenir l’occupation pendant la pandémie. Alors que le trafic de location a ralenti au cours de la première moitié du T2, les tendances ont commencé à s’améliorer au cours de la deuxième moitié de mai et en juin, entraînant un trafic trimestriel supérieur à celui de l’année précédente et se poursuivant jusqu’au mois de juillet.

Cette tendance encourageante reflète nos efforts pour cibler plus efficacement les prospects en abandonnant les services de référencement Internet traditionnels au profit de réseaux sociaux de recherche plus rémunérés et d’annonces graphiques. De plus, nos campagnes sont désignées par type d’unité afin que nous puissions facilement ajuster la disponibilité et optimiser nos dépenses en conséquence.

Notre équipe de gestion immobilière reste concentrée sur le strict respect des directives du CDC et des mesures de sécurité avec un nettoyage en profondeur constant des espaces communs de nos installations et a créé un système de réservation en ligne pour bon nombre de nos équipements, tels que nos centres de remise en forme et nos espaces pour animaux de compagnie afin de limiter le nombre de résidents en faveur de la distanciation sociale.

Nos équipes de location ont adopté un modèle hybride de visites en personne et virtuelles et convertissent les applications touristiques à un rythme beaucoup plus élevé cette année par rapport à l’année dernière. Par exemple, au cours du deuxième trimestre, nous avons converti 37% de nos tournées, généré 3 237 demandes contre 29% ou 2 841 demandes au deuxième trimestre de l’année dernière.

L’emplacement de nos propriétés dans les villes et les comtés est moins touché par COVID, ainsi que les efforts considérables de nos équipes sur place, sont les principaux moteurs de notre capacité à augmenter le trafic, à convertir davantage en baux et à stimuler l’occupation en ces temps de turbulence.

Bien que nous soyons optimistes, cette pandémie n’est pas encore terminée. Nous continuerons de gérer soigneusement nos communautés pour soutenir l’occupation tout en réduisant les coûts dans la mesure du possible. Tournant notre attention vers notre programme de valeur ajoutée, nous avons achevé 227 unités au deuxième trimestre, tout en continuant de constater de solides primes de loyer.

Le trimestre dernier, nous avons annoncé que nous avions adopté une approche plus sélective de notre programme de valeur ajoutée alors que nous cherchons à équilibrer l’offre et la demande d’unités rénovées. Cela implique de suspendre 5 projets en cours et de retarder le démarrage de 6 rénovations et rénovations dans 6 autres communautés. Au cours de la seconde moitié du T2, nous avons commencé à voir une demande refoulée pour nos unités rénovées et au mois de juillet, nous avions en moyenne 80 demandes supplémentaires par semaine, soit une augmentation de 33% par rapport à juillet 2019. Par conséquent, nous avons rétabli les rénovations à tous les 5 projets en pause. Les propriétés à valeur ajoutée font les conditions de marché plus favorables et une vision claire du retour sur les opportunités d’investissement. Les 6 communautés restantes n’ont pas encore commencé, mais nous surveillons attentivement chaque projet afin de déterminer le meilleur moment pour commencer les rénovations.

Pour le reste de cette année et sur la base de ce que nous savons aujourd’hui, nous prévoyons terminer environ 500 unités au cours du second semestre de 2020, ce qui portera le total de nos rénovations pour l’année 2020 à environ 1050 unités. Je vais maintenant passer l’appel à Jim.

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James J. Sebra, Independence Realty Trust, Inc. – Directeur financier et trésorier [5]

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Merci Farrell et bonjour à tous. À compter de notre mise à jour sur le rendement du deuxième trimestre de 2020, l’IRT a enregistré un bénéfice net disponible aux actionnaires ordinaires de 789000 $ en baisse par rapport au bénéfice net de 14,7 millions de dollars au deuxième trimestre de 2019, ce dernier ayant bénéficié d’un gain net de 12,1 millions de dollars sur la vente d’actifs.

Au cours du deuxième trimestre, le FFO de base est passé à 18 millions de dollars, en hausse de 6,8% par rapport à 16,9 millions de dollars au deuxième trimestre 2019. Le FFO de base par action au deuxième trimestre était de 0,19 $, en ligne avec le deuxième trimestre 2019. En ce qui concerne les résultats d’exploitation de nos propriétés à magasins comparables, la croissance du NOI était de 1,2% en le trimestre, tiré par une croissance des revenus de 1,7%. Les tarifs de location de ces propriétés ont augmenté d’une année à l’autre, avec un loyer mensuel moyen de 1 098 $ ce trimestre, en hausse de 4% par rapport au deuxième trimestre de l’an dernier. Bien que cela inclue les communautés à valeur ajoutée, nous avons constaté une croissance des taux de location dans nos communautés à magasins comparables sans valeur ajoutée, les taux de location au T2 augmentant de 2,8% par rapport à l’année précédente.

Au cours du deuxième trimestre de 2020, en raison de la pandémie COVID-19, nous avons enregistré une provision pour créances douteuses totalisant 723 000 $. De ce montant, 690 000 $ concernaient le portefeuille de 54 magasins comparables. Cette provision représente 1,4% du chiffre d’affaires total du deuxième trimestre. Les créances douteuses nettes totalisent 751 000 $ au deuxième trimestre 2020 contre 337 000 $ au premier trimestre 2020 et 236 000 $ au deuxième trimestre 2019. En excluant cette réserve pour créances irrécouvrables, nous aurions réalisé une croissance des revenus locatifs et immobiliers de 3,1% au deuxième trimestre contre 1,7% en signalé. De plus, la provision pour créances douteuses que nous avons comptabilisée réduit le risque futur de tout revenu de construction que nous n’avons pas encore encaissé pour le deuxième trimestre. Pour mettre les choses en contexte, nous avons terminé le trimestre avec 1,4 million de dollars de créances brutes, y compris les créances qui faisaient partie de nos plans de paiement différé offerts aux résidents. Après le 30 juin, nous avons encaissé 333 000 $ de ces créances brutes en juillet et après avoir pris en compte la provision pour créances irrécouvrables, nos créances nettes résiduelles du T2 s’élèvent à 355 000 $, soit environ un tiers de cent par action. Nous pensons que nous sommes suffisamment réservés et que nous sommes heureux de recouvrer les créances nettes restantes. Du côté des charges d’exploitation immobilières, les charges d’exploitation des magasins comparables ont augmenté pour s’établir à 2,3% au deuxième trimestre 2020, la hausse des impôts fonciers et des frais d’assurance habitation étant compensée par une baisse des coûts d’entretien et d’autres dépenses. Notre coût incontrôlable composé de taxes foncières et d’assurance habitation, renouvelé au cours du T2, est passé à 6,7% tandis que notre coût contrôlable constitué de toutes les autres catégories de charges d’exploitation a diminué à 20 points de base. Cela reflète nos initiatives en cours pour gérer rigoureusement notre structure de coûts quand et où cela est approprié, en particulier pendant ces périodes d’incertitude. En ce qui concerne notre bilan, au 30 juin, notre position de liquidité était de 248 millions de dollars. Nous disposions de 11,7 millions de dollars de trésorerie non affectée, d’environ 137 millions de dollars de capacité supplémentaire grâce à notre facilité de crédit non garantie et de 99 millions de dollars de produit résiduel provenant de nos taux de capitaux propres à terme. Après la fin du trimestre, nous avons utilisé notre marge de crédit non garantie pour payer par anticipation sans pénalité; 32,1 millions de dollars de dette au niveau de la propriété avec un coût d’intérêt moyen pondéré de 3,9%. Cela nous permet d’économiser près de 700 000 $ de frais d’intérêt par année par rapport au taux d’intérêt de notre marge de crédit, qui est de 1,6% aujourd’hui. Nous avons clôturé le deuxième trimestre avec un peu plus de 1 milliard de dollars de dettes sans échéances importantes jusqu’en 2023. Notre dette nette normalisée par rapport au BAIIA ajusté était de 9,2 fois à la fin du trimestre. De toute évidence, l’augmentation des créances douteuses a été le principal moteur de l’augmentation de 9 à 9,2 fois ce trimestre. Si nous utilisons le produit restant de nos taux futurs de capitaux propres pour livrer, notre dette nette par rapport au BAIIA ajusté diminuerait à 8,2 fois. En ce qui concerne notre programme de dividendes, le conseil d’administration des IRT a déclaré un dividende trimestriel en espèces de 0,12 $ par action, ce qui équivaut à un ratio de distribution de 71% sur 0,17 $ d’AFFO pour le deuxième trimestre. Comme mentionné au dernier trimestre, la rétention du capital par rapport au dividende révisé nous met désormais plus en ligne avec notre groupe de pairs sur la base du ratio de distribution du dividende et nous donne plus de flexibilité financière avec le potentiel de permettre un désendettement accéléré. En ce qui concerne les indications, nous pensons qu’il est prudent de les maintenir suspendues pour le moment et prévoyons de reprendre la pratique consistant à fournir des indications pour une année complète lorsque les conditions économiques sont suffisamment claires. Cela dit, permettez-moi de résumer les quelques hypothèses clés qui ont des implications pour le second et semestre de cette année. Premièrement, nous continuerons de donner la priorité à la rétention et à l’occupation des résidents tout en stimulant la croissance des loyers, le cas échéant. Deuxièmement, nous prévoyons de poursuivre nos efforts d’atténuation des coûts, qui comprendront des dépenses d’exploitation contrôlables inférieures à celles que nous avions initialement prévues plus tôt cette année. Troisièmement, nous évaluerons toute activité future de recyclage du capital dans l’intention de redéployer les liquidités ou d’explorer le service après-vente, au fur et à mesure que des opportunités se présentent et, quatreièmement, nous nous attendons à un environnement de taux d’intérêt plus bas et donc à une baisse des frais d’intérêts au second semestre de cette année. Je voudrais maintenant revenir sur Scott. Scott.

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [6]

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Merci, Jim. En terminant, j’aimerais remercier notre équipe pour son dévouement et son travail acharné. Notre succès a été et continuera d’être le reflet de notre solide portefeuille d’équipe et de notre structure de capital simple. Nous sommes bien placés non seulement pour résister à des conditions de marché volatiles à court terme, mais également pour être prêts à agir rapidement pour tirer parti des opportunités de croissance futures. Et à ce stade, opérateur, j’aimerais ouvrir l’appel à questions.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions pour l’opérateur). Notre première question vient de la lignée d’Austin Wurschmidt de KeyBanc.

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Austin Todd Wurschmidt, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Vice-président [2]

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En ce qui concerne les rénovations à valeur ajoutée, vous avez donc fait des progrès en matière d’occupation du bâtiment et je suis simplement curieux de savoir si vous envisagez de recommencer ces rénovations, si vous pensez que vous pouvez toujours maintenir ou améliorer l’occupation à partir de ces niveaux, et cela semble correct moi si je me trompe, vous poussez, je suppose de manière opportuniste un peu plus fort sur les taux de renouvellement, le cas échéant. Pouvez-vous nous donner une idée de la situation actuelle?

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Farrell M. Ender, Independence Realty Trust, Inc. – Président [3]

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Donc, pour Austin à valeur ajoutée, je veux dire, semblable à ce que nous avons géré au cours des deux derniers mois, nous l’avons surveillé chaque semaine et si nous voyons les loyers baisser, nous prendrons des décisions basées sur des informations en temps réel. Il existe quelques propriétés sélectionnées sur les taux de renouvellement qui ont une très bonne occupation et une très faible exposition. Nous allons de 2 à 4 p. 100 à ce sujet.

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Austin Todd Wurschmidt, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Vice-président [4]

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Et où est-ce dans tout le portefeuille?

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Farrell M. Ender, Independence Realty Trust, Inc. – Président [5]

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Non, non, non, juste des propriétés où nous sommes 94 et plus avec une exposition minimale au cours des 60 prochains jours afin que nous puissions maintenir cette occupation de 94 plus.

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Austin Todd Wurschmidt, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Vice-président [6]

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Compris. Et puis vous avez mentionné cela comme l’une des priorités de la deuxième moitié de l’année, étant opportuniste et je suis simplement curieux de savoir si vous pouvez nous donner une idée de ce que vous voyez sur le marché des transactions pour des actifs qui correspondent à votre stratégie, à la fois du côté achat et du côté vente?

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Farrell M. Ender, Independence Realty Trust, Inc. – Président [7]

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Oui, je veux dire, je pense qu’il est encore un peu trop tôt pour le dire. Nous voyons juste des accords arriver sur le marché. Je pense qu’il y a encore beaucoup de capitaux là-bas et je pense que sur certains des marchés dans lesquels nous sommes et les bons marchés boursiers, vous allez encore voir beaucoup de concurrence, mais nous analysons les marchés, nous Nous sommes sur les marchés, nous examinons les transactions et comme nous voyons quelque chose qui pourrait convenir à notre portefeuille, nous allons le chercher. Mais je pense qu’il est encore un peu trop tôt pour le dire.

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Austin Todd Wurschmidt, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Vice-président [8]

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Compris. (inaudible).

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Opérateur [9]

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La question suivante vient de la lignée de Nick Joseph de Citigroup.

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Nicholas Gregory Joseph, Citigroup Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal [10]

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Peut-être juste pour faire un suivi. Si vous pensez aux 100 millions de dollars des capitaux propres à terme non réglés, à quel ordre actuel vous utiliseriez ces produits entre la croissance externe opportuniste, le réaménagement ou simplement le désendettement?

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [11]

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Nick, c’est Scott. Je pense qu’il est vraiment un peu trop tôt pour le dire et comme Farrell l’a dit, il y a des offres qui arrivent sur le marché, mais il y en a eu, pour autant que je sache et vous pouvez voir qu’il n’y a pas encore eu de véritable découverte de prix et il semble y avoir un petit décalage entre ce à quoi les vendeurs sont prêts à vendre et ce que, pour le moment, les acheteurs veulent payer.

Nous ferons tout ce qui génère le meilleur rendement pour l’entreprise. De toute évidence, nous nous concentrons sur le désendettement et c’est un aspect important de notre avenir. Mais si nous voyons des moyens vraiment opportunistes de mettre cet argent au travail et de manière rentable, je pense que nous y réfléchirons.

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Nicholas Gregory Joseph, Citigroup Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal [12]

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Et puis, j’apprécie les commentaires sur la stratégie opérationnelle. Sur quels marchés pouvez-vous actuellement essayer la croissance des loyers aujourd’hui, favorisiez-vous la croissance des loyers plutôt que l’occupation?

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [13]

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Just Huntsville est performant depuis plusieurs trimestres, le marché dans lequel nous aimerions nous développer en raison de la croissance importante de l’emploi et de la forte croissance des emplois rémunérés. Atlanta est toujours un marché tout en subissant une pression sur l’offre. Les actifs que nous avons sur ce marché se portent très bien. C’est donc un autre marché dans lequel nous cherchons à nous développer dans la bonne situation.

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Farrell M. Ender, Independence Realty Trust, Inc. – Président [14]

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Je pense que j’ajouterais à cela, Nick, qu’il s’agit plus d’un focus immobilier que d’un focus marché. Nous avons travaillé au cours des deux dernières années à mesure que nous avons acquis des propriétés pour modifier le calendrier d’expiration des baux afin d’être plus [inaudible] quelle est la saison de location, maintenant ils ont montré de toute évidence que la saison de location était un peu tardive.

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [15]

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Mais ce que cela signifie, c’est qu’ils arrivent maintenant à l’automne et à l’hiver. Notre exposition aux expirations de bail diminue considérablement, donc si nous avons une propriété avec un taux d’occupation élevé et très peu d’expirations de bail, cela nous donne la possibilité de pousser les loyers sur ces renouvellements et sur tout nouveau bail que nous citons.

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Opérateur [16]

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La question suivante vient de la lignée de Neil Melkin de Capital One.

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Neil Lawrence Malkin, Capital One Securities, Inc., Division de la recherche – Analyste [17]

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Première question, pouvez-vous simplement parler de la différence de dynamique ou de forces sur le terrain entre les 5 propriétés que vous avez redémarrées par rapport aux 6 propriétés que vous n’avez pas encore lancées et que vous devez voir pour que cela recommence?

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [18]

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Oui, donc le 5 que nous avons mis en pause est vraiment un problème d’approvisionnement où nous étions en train de constituer un inventaire, avant la saison de location. Et comme nous le savons, la saison de location a été rincée, alors quand nous, nous avons vu en mars et avril que nous avions à nouveau des stocks décents sans beaucoup de trafic. Nous les avons mis en pause jusqu’à ce que nous voyions cette demande, qui a commencé à augmenter et qui nous a permis de redémarrer cela. Les autres états, nous sommes prêts à partir. Compte tenu de toute l’incertitude du marché, nous pensons qu’il est prudent d’attendre de voir à quoi ressembleront les prochains mois, puis nous serons prêts à partir.

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Neil Lawrence Malkin, Capital One Securities, Inc., Division de la recherche – Analyste [19]

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Non Monsieur, je pense que certains de ces marchés, n’est-ce pas, sont encore en retard. Je pense qu’ils se trouvent sur les marchés dans lesquels vous êtes actuellement actif, en termes de rénovations, je suppose. Avez-vous simplement moins confiance en votre capacité à obtenir ces augmentations de loyer dans le 6e par rapport aux 5 qui sont redémarrés. Est-ce là l’hypothèse de Farrell?

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [20]

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Non, c’est Scott. Je ne pense pas que ce soit vraiment le principal problème pour nous, c’est qu’il semble encore y avoir une certaine incertitude sur le marché de manière appropriée. Et pour commencer à rénover la propriété ou les unités dans les propriétés, nous mettrons la pression sur l’occupation. Donc, toutes choses étant égales par ailleurs aujourd’hui, nous sommes dans une bonne position. Cependant, si nous commençons à voir l’économie s’arrêter à nouveau et que le trafic commence à ralentir, nous ne voulons pas avoir à constituer un inventaire d’unités rénovées et ensuite simplement nous asseoir dessus parce que nous n’avons pas de nouvelles opportunités de location. Ainsi, au fur et à mesure que nous voyons comment les choses évoluent au cours des 90 prochains jours, nous serons mieux en mesure de prendre une décision sur le trafic à venir et la demande et cela nous donnera une idée claire de la question de savoir si nous devrions ou non commencer ces rénovations parce que la rénovation est une rénovation, il ne fait aucun doute. Cela exerce une pression à la baisse sur l’occupation. Nous voulons donc nous assurer qu’il y a un trafic et une demande importants avant de faire cela.

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Neil Lawrence Malkin, Capital One Securities, Inc., Division de la recherche – Analyste [21]

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D’accord. D’accord! Super. Et puis je me demandais Dans vos marchés, comme nous avons vu la Sun Belt voir une augmentation des cas de COVID au début du mois, si vous constatez des impacts notables en termes de trafic, etc. et ensuite aussi pour les locataires ou résidents existants, Avez-vous vu plus de gens venir vous demander un report de loyer, tout comme le supplément fédéral de 600 $ par semaine expirera à la fin du mois?

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [22]

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Nous l’avons. Bien que les loyers d’août soient dus jusqu’au samedi. Donc, nous aurons une image plus claire que dans les deux premières semaines d’août. Je m’attends à ce que le gouvernement fasse quelque chose; cependant, je pourrais donner un peu de retard, mais je ne peux pas imaginer qu’ils n’obtiendront pas une sorte de stimulus. Et en ce qui concerne les points chauds, je vais vous dire que nous avons eu, nous n’avons qu’un seul employé aujourd’hui sur un 500 qui est en quarantaine.

Ainsi, même si nos propriétés ou certaines de nos propriétés en Floride et au Texas, qui sont 2 des points chauds et que vous avez entendu parler de la Caroline du Nord, nous ne le voyons pas au sein de notre personnel, nous ne le voyons pas chez nos résidents. Et nous espérons donc que cela continuera. Nous avons su quand nous entendons dire qu’en Floride, qui est maintenant le numéro 1 des infections gratuites dans l’État, c’est vraiment principalement sur la côte Est, nous sommes sur la côte ouest et au Texas, cela a été beaucoup à Houston et nous sommes pas à Houston, nous sommes à Dallas.

Ainsi, même si les choses sont signalées comme l’État dans son ensemble, nous sommes convaincus que nous ne sommes pas dans la zone spécifique où se produit la plupart des points chauds.

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Neil Lawrence Malkin, Capital One Securities, Inc., Division de la recherche – Analyste [23]

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D’accord! Super. Et puis le dernier pour moi. Je pense que c’est quelque chose qui fait que vous, Austin a mentionné, avez-vous cela restant dans votre poche, je suppose que vous pourriez dire. Je pense que le marché de la valeur ajoutée a été plus touché que le marché, peut-être de stabilisation ou de base A. Voyez-vous ce genre de jeu ou cela peut être la source d’opportunités en termes de pool d’acheteurs inférieur et peut-être que si vous pouviez commenter, serait-ce un échange que vous êtes prêt à faire en le publiant plus tard dans le année et potentiellement obtenir des communautés à valeur ajoutée?

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Scott F. Schaeffer, Independence Realty Trust, Inc. – Président-directeur général [24]

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Eh bien, je suis d’accord avec vous. Nous pensons qu’il y aura une opportunité avec tout au cours des 3 dernières années, a été commercialisé comme une valeur ajoutée même s’il s’agit d’un produit vieux de 2 ans. Donc, je pense qu’il y aura là des occasions où les gens n’ont pas été efficaces sur leur valeur ajoutée ou n’ont pas atteint les loyers qu’ils pensaient aller. Il ne s’est pas encore présenté, mais je pense qu’au cours de la seconde moitié de l’année, nous verrons certaines de ces opportunités. Je vous remercie. Rachel, y a-t-il d’autres questions sur la ligne? Eh bien, s’il n’y a plus de questions, nous vous remercions de vous joindre à nous aujourd’hui. J’espère que tout le monde pourra rester en sécurité et nous avons hâte de vous parler à la fin du prochain trimestre. Merci tout le monde.

bob

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